A proteção do ponto comercial por meio do contrato de locação

Josiclér Vieira Beckert Marcondes (foto)

É muito comum encontrar empresas e comerciantes exercendo suas atividades em imóveis locados. Também é comum observar, ao longo dos anos, empresas crescendo e formando uma clientela significativa nestes locais alugados, criando e valorizando o ponto comercial. Desta maneira, o imóvel acaba se tornando extremamente importante para o desenvolvimento das atividades empresariais e comerciais. Por este motivo, deve haver muito cuidado com o contrato de locação e sua continuidade.

O contrato de locação firmado por, no mínimo, cinco anos ou a somatória de acordos escritos e ininterruptos pelo mesmo período, dá ao locatário o direito de promover a ação renovatória da locação, caso o locador não queira renovar o contrato, conforme a regulamentação do artigo 51 da Lei 8.245 (Lei das Locações). Este direito se torna fundamental para o comerciante, principalmente quando sua atividade é próspera e sua clientela é fiel. No entanto, são poucos os inquilinos que se preocupam em “cuidar” de seu contrato, de modo que possa exercer esse direito.

A Lei da Locação, em seu artigo 51, § 5º, estabelece que a ação renovatória deverá ser ajuizada no período de seis meses a um ano antes do encerramento do contrato de locação, sob pena do locatário perder o direito. Ou seja, caso o locatário empresário não proponha a ação renovatória no prazo legal, ele terá que se sujeitar à vontade do locador, que poderá retomar o imóvel sem que tenha que pagar qualquer indenização. Neste caso, a única exceção, que obriga o locador a indenizar o locatário, ocorre se o imóvel for alugado para outra pessoa que exerça a mesma atividade do inquilino anterior.

Fica evidente que, para ajuizar a ação renovatória, visando a continuidade da locação e a proteção do ponto comercial, antes de completar o prazo do contrato como a lei exige, o locatário deverá demonstrar interesse na renovação, sendo contrariado pelo locador que, por qualquer motivo, se posicione contrário à intenção do inquilino.

Outra situação muito comum, entre locador e locatário, é referente aos acordos firmados por um prazo inferior a cinco anos. Nestes casos, o locatário precisa ficar atento ao término do prazo contratual e deve renová-lo por escrito e de forma que os prazos ininterruptos se somem. Isso porque os contratos com prazos sucessivos e ininterruptos, pelo mesmo período de no mínimo cinco anos, dão ao locatário o direito à ação renovatória, mesmo que ele não tenha firmado um único contrato com esse tempo determinado.

Devemos observar, também, que o contrato firmado com prazo inferior aos cinco anos, quando do decurso de prazo do mesmo, não se encerra necessariamente. Decorrido o prazo contratual, ele pode se tornar um contrato prorrogado por prazo indeterminado, conforme estabelece o artigo 56, § único, da Lei de Locações. Nestas situações a locação perdura, mas o locatário não terá o direito à ação renovatória como forma de obrigar o locador a continuar locando o imóvel a ele, de modo a garantir o exercício de sua atividade comercial ou empresarial.

Além disso, o imóvel poderá ser alienado a terceiros durante o prazo do contrato (evidentemente que deve ser concedido ao locatário o direito de preferência na aquisição). Mas caso um terceiro adquira o imóvel no curso da locação, este poderá denunciar o contrato, concedendo ao locatário o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação, conforme estabelece o art. 8º da Lei de Locações. No entanto, caso o contrato estabeleça cláusula de vigência em caso de alienação e caso o contrato seja averbado junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, essa locação (seu prazo) deverá ser respeitado pelo adquirente. Mais uma garantia ao empresário ou comerciante de que o ponto comercial estará assegurado pelo período do contrato de locação.

Por todos estes motivos expostos e analisados, podemos concluir que o contrato de locação é um instrumento poderoso de proteção ao ponto comercial e ao desenvolvimento das atividades comercial e empresarial em determinado local. Sendo assim, o locatário zeloso de seu ponto comercial e conhecedor de seus direitos poderá, por meio do contrato de locação, proteger sua atividade, não se sujeitando simplesmente à vontade do locador de retomar o imóvel quando simplesmente lhe é mais conveniente.

*Josiclér Vieira Beckert Marcondes é advogada do Escritório Katzwinkel & Advogados Associados.